Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bắt Nasco Express buộc giao thiệp bất động sản thông qua sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và phê duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan yếu này được phê duyệt không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định can dự đến giao du bất động sản phải duyệt y sàn giao tiếp.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội chuẩn y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng hoài cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Nasco Express Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều Nasco Express 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hiện duyệt sàn giao du Nasco Express bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao thiệp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, nguyên cớ là do nhân viên của họ có sự thông và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, chi phí huê hồng chủ Nasco Express đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần Nasco Express cân nhắc có nên đưa Nasco Express ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cầm cố giảm Nasco Express bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tế bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao thiệp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tế cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
giao thiệp bất động sản thông qua sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng hệ trọng đến quy định giao du bất động sản bắt qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều Nasco Express 45 dự Nasco Express thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên dự giao tế là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền sử Nasco Express dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ ép phải Nasco Express qua sàn giao tiếp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chuẩn xác, hợp pháp của hợp đồng, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao tế tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên hệ đến việc thực hành hiệp đồng, giao tế; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và ích lợi hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hiệp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác Nasco Express minh, đề nghị Nasco Express giám định và chối từ công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên Nasco Express có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Nasco Express Công việc của Nasco Express công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao tiếp bất động Nasco Express sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tế ngoài chức năng thực hiện các giao tế mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết hiệp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao tiếp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định Nasco Express buộc giao tế bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng tổn phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cục phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản ép doanh nghiệp , người dân phải giao dịch ưng chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh dinh, tự do từng thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc thắt giao dịch bất động sản chuẩn y sàn giao thiệp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hiện phê chuẩn sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, ăn nhập với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, Nasco Express ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao du bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao thiệp qua sở giao dịch hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến ưng chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |